Dzielisz majątek wspólny po rozwodzie? Pamiętaj, hipoteka nie zmniejsza wartości nieruchomości!

Dzieląc majątek wspólny, czy to w trakcie postępowania o podział majątku między byłymi małżonkami, czy też w sprawie o dział spadku po zmarłym spadkodawcy, Sąd zobowiązany jest ustalić wartość poszczególnych składników majątkowych. Jednym z ważniejszych składników, który ma szczególne znaczenie dla stron postępowania, jest nieruchomość. Od jej wartości często uzależnione jest stanowisko zainteresowanych – czy też żądać przyznania nieruchomości na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty na rzecz byłego małżonka (drugiego ze spadkobierców), czy też żądać spłaty dla siebie i oddać nieruchomość innemu uczestnikowi.

Dotychczas kwestią sporną w orzecznictwie było to, czy przy ustalaniu wartości takiej nieruchomości należy uwzględnić obciążenie hipoteczne. W aktualnym systemie gospodarczym mieszkania bardzo często kupowane są ze środków pochodzących z kredytów bankowych. Uzyskanie kredytu na zakup mieszkania wiąże się jednak z ustanowieniem na nim hipoteki na rzecz banku. Zagadnienie to było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2017 r., sygn. akt I CSK 54/16, w którym wskazał, iż ustalając wartość nieruchomości (gruntowej, lokalowej) w trakcie postępowania sądowego w sprawie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, nie uwzględnia się obciążeń hipotecznych.

Jak trafnie wskazano w uzasadnieniu powyższego orzeczenia wartością rynkową nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy nie działały w sytuacji przymusowej, były od siebie niezależne oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a ponadto upłynął okres niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. z 2016 r., poz. 2147). W praktyce obrotu nieruchomościami, obciążenie hipoteką nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, lecz na sposób rozliczenia między stronami umowy przenoszącej własność – ceny jej nabycia, odzwierciedlającej wartość rynkową. Stąd też powszechna jest praktyka, w której kupujący przekazuje, za zgodą sprzedawcy, określoną część ceny nabycia bezpośrednio bankowi (wierzycielowi hipotecznemu) celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (kredytu), skutkującego wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela. Hipoteka obciążająca nieruchomość byłych małżonków będących zarówno dłużnikami osobistymi (z tytułu zawartej umowy kredytu), jak i dłużnikami rzeczowymi banku (z tytułu obciążenia hipotecznego) nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, przyjmowaną przez Sąd za podstawę ustalenia wysokości spłaty należnej drugiemu małżonkowi. Podział majątku wspólnego, w tym przyznanie prawa do mieszkania jednemu z małżonków, nie rzutuje bowiem w jakikolwiek sposób na utrzymywanie się osobistego i solidarnego zobowiązania obojga małżonków do spłaty kredytu także po dokonaniu podziału majątku wspólnego. Powyższe oznacza, iż byli małżonkowie niezależnie od tego, któremu z nich zostanie przyznana własność nieruchomości, nadal pozostaną dłużnikami banku na podstawie zawartej umowy kredytu. Zmniejszenie wartości nieruchomości o obciążenia hipoteczne pociągałoby za sobą podwójnie negatywne skutki dla  byłego małżonka, któremu nie przyznano własności nieruchomości. Z jednej strony doszłoby do zmniejszenia wysokości należnej mu spłaty, z drugiej strony nadal pozostałby odpowiedzialny za całość kredytu.

Przykład: Jan Nowak i Karolina Kowalska zawarli związek małżeński w dniu 1 sierpnia 2009 r. W trakcie trwania małżeństwa kupili do majątku wspólnego nieruchomość lokalową położoną w Warszawie – mieszkanie o powierzchni 72 m kw. Środki na zakup nieruchomości zostały uzyskane z banku na podstawie zawartej przez małżonków umowy kredytu. Nabyta nieruchomość została obciążona hipoteką umowną do kwoty 600 tys. zł. W dniu 23 maja 2017 r. Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie orzekł rozwód Jana Nowaka i Karoliny Kowalskiej. Jan Nowak chcąc uregulować swoje sprawy majątkowe wystąpił do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi Południe w Warszawie z wnioskiem o podział majątku wspólnego stron po ustaniu wspólności majątkowej. We wniosku wskazał, iż strony posiadają nieruchomość lokalową o wartości 500 tys. zł oraz wniósł o przyznanie mu jej na wyłączą własność bez zasądzania jakichkolwiek spłat na rzecz byłej żony. W uzasadnieniu wniosku podniósł, iż wartość nieruchomości jest mniejsza od wartości obciążenia hipotecznego i kwoty kredytu pozostałego do spłacenia, dlatego też byłej żonie nie należą się żadne spłaty. Karolina Kowalska zgodziła się na przyznanie nieruchomości na własność byłemu mężowi, jednakże  nie zgodziła się na brak spłat. Żądała spłaty w wysokości ½ wartości mieszkania. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Południe w Warszawie w orzeczeniu z dnia 1 października 2018 r. przyznał nieruchomość lokalową Janowi Nowak oraz zasądził od niego na rzecz Karoliny Kowalskiej kwotę 250 tys. zł płatną w terminie jednego roku od uprawomocnia się orzeczenia. W uzasadnieniu postanowienia wskazał, iż wartość hipoteki i kredytu pozostałego do spłaty nie uwzględnia się przy ustaleniu wartości nieruchomości.

Uprzejmie informujemy, że Kancelaria Adwokacka Adwokata Tomasza Borowca specjalizuje się w prowadzeniu spraw o podział majątku wspólnego byłych małżonków oraz spraw o dział spadku.

Dodał: Adwokat Tomasz Borowiec
W dniu: 22-11-18
Opublikowano w kategorii: Prawo cywilne